cq9电子平台网站：南京别墅板块分析

　　实习记者陆春花沈斯思鲁艳商报记者曹露报道江苏商报报道业内人士预测：未来3~5年内，南京将有200万平方米的别墅上市，其中江宁三山板块的别墅供应量最大，所占市场份额超过50%；环紫金山板块和仙林的别墅供应也将急剧增加，并以优美的自然环境与优厚的人文资源，占据南京别墅的最高端市场；差不多同一时间里，江北的别墅供应量将会达到40万平方米左右，占据20%的市场；而远郊如汤山、边城仑山湖地区，未来的别墅供应份额大概会达到10%。

　　江宁三山周边配套更为成熟，并且别墅开发已经成势，形成了比较纯粹的别墅居住区；老山作为南京别墅板块的后起之秀，山水资源也比较优越，而且价格处于相对低位。总之，经过这几年的发展，南京别墅市场的产品结构及价格层次等逐步趋向成熟，为购房者提供了较为广泛的选择空间。其中，作为南京最大的别墅板块，三山板块经过近几年的快速发展，已经形成了一个集中的别墅居住区别墅模型，并以其良好的区位、交通、成熟的配套等，在市民中获得了广泛的认同。江宁的将军路沿线楼盘竞争是非常激烈的，目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个别墅大盘。其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情况最为激烈。据了解，目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略主要集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气。目前南京市场的别墅供应都是以联排别墅为主，将军路别墅供应结构是：独立10%，双拼20%，联排70%。专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。根据预测，2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平方米、15万平方米和15万平方米，合计为75万平方米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平方米，这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量将高达10万平方米。但南京金陵置业经理何芬告诉记者，江宁可开发别墅的地已经很少了，在未来几年整体的供应增量会越来越少。

　　江北块的别墅市场目前项目不多，有华欧国际友好城、凤悦天晴、金泉·泰来苑、威尼斯水城等，目前在售的主要是华欧国际友好城的联排别墅，但目前江北正在规划中的别墅项目众多，预估计将来会产生40万平方米的别墅供应量。如华欧国际友好城联排别墅供应的主力户型面积为170~230平方米，价格在3500~3700元每平方米，目前销售已接近尾声。据了解，华欧国际的销售率比较平稳，自去年5月份起平均月销售量维持在10套左右，但该楼盘地理位置优势并不突出，公交线路也不能很好地满足住户需要，诸多不利因素预计将极大影响到该项目的销售，开发商迫于强大压力，不排除会以降价形式招揽住户，以达到短期内快速回款以掩盖楼盘劣势的目的。但从另一方面考虑，江北的楼价不具备大幅下跌的资本，3600元/平方米的别墅价格下降的空间非常有限。因此房价一旦触及到开发商心理底线，价格就不会再有变动，开发商和购房者之间难免将产生僵持不下的情况，该楼盘前景不容乐观。

　　城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前南京别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在250~500平方米，均价达到16600元/平方米；联排别墅升至12000元/平方米，叠加别墅在10000元/平方米左右，两者面积普遍在200~300平方米之间。城区板块因为各楼盘推盘节奏的不同而使销售率显得起伏较大，但从销售量上来看，波动非常小，近两个月的月销售量只有5~7套，主要集中在叠加和双拼两个项目，整体销售态势缓慢。就城区板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊区化的走势，不能真正地体现城区别墅的独特优势，再加上价格因素，城区建造低容积率别墅不管从居住角度还是从投资回报率角度来看都不是上策。因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势，未来供应体量将进一步减少。（19版《江苏地产·纵深》）(编辑木一)

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