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　　2010年8月11日-14日，2010博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。论坛邀请了樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共议“新政下的中国房地产”。

　　刘晓光：我今天讲的题目，因为是新政下的房地产，我想不谈新政，谈商业模型、谈生意。

　　为什么讲商业模型非常重要？因为大家知道中国房地产发展到今天，每个企业面临的经营压力很大，无论从生存需要、发展需要、竞争需要，可持续发展需要，还是从循环上、核心竞争力塑造上以及我们商业资产跟资本市场高度融合上，都是非常重要。

　　我记得七年前我曾经设计过一个模型，后来没有很好的实施。当时我提出来我们拿出150亿、150人、150个城市、150块地进行整个的战略循环。我也提出把管理模型进行变化，有信息采集平台、项目评估平台、资金调拨平台、追踪审计平台等等。后来这个没有实现，当时主要是人的问题、体制的问题。如果实现的话这一条线亿以上。

　　今天简单说一下商业模型的事。从头创角度，我们主要业务是机械、地产、金融，我认为我们核心竞争力是在于把投行的技术和产业竞争力融合起来，两个轮子互动。

　　这里有我们转型基本情况、创新战略举措，我不多说了。我主要讲业务模型创新。

　　现在搞房地产开发，多数还是住宅、物业，比较复杂一点是商业物业。现在我们做新的城市这样一个概念，这样就把城市综合体也好、商业地也好，我们的看法就是把它提高了一个层次。

　　我们做地产分三条线，一条是传统的地产业务线。条线把地产跟基础产业融合起来做，比如高速公路与地产、**与地产、水务与地产。第三条线，我们跟奥特莱斯的合作，把管理公司引进过来、品牌引进过来，能取得低价折扣，这是核心。

　　我们希望造一个新都市概念、新城市的概念，把概念再提高一点。现在一共开了3个项目，大概300万平方米，全国同时开工，资金量需求非常大。

　　我们把商业、住宅、旅游、娱乐商业模型、物流、度假等等，把它高度融合在一起。我们想以休闲购物概念为龙头，打造一个大型的一体化的新都市的概念。

　　前面我说到它的核心在于能不能把世界优质品牌引进过来，能不能用较低的折扣拿到手，能不能长期有序来循环，这是做这个模型的观念。另外这个模型有很多其他的要点，这里有很多很难的事情在商业模型转型过程中。

　　头先一个模型，资金量很大。我们如果做到15个大的以后，可能需要1000亿现金，至少自己动用300、400亿现金。钱从哪里来？怎么做？通过私募市场、资本市场等等，这是一条线。条线，从施工交钥匙开始运转。第三条线，商业管理。第四条线，不断资金运作，什么时候私募、什么时候上市、什么时候分拆、什么时候资产证券化。

　　我们有一个图讲到他们互动的关系。这是一个他的模式（图），包括低密度高端住宅、娱乐休闲，休闲的商业群、中高端住宅、购物、欧洲生活体验，还有一些关联体验等等。

　　实际上较后的核心是一个休闲购物的概念、低密度生态住宅的概念。这里较核心的，它实际上品牌的优势。真正的品牌引进过来，价格在3、4折，一线%左右，这样对中国人吸引力还是很大。

　　我们运作的模型，概括为一只公鸡、一只母鸡，公鸡就是不断开发不断卖，母鸡就是把商业积淀下来。这是我们在构造转型过程中一个方面。整个运作期限大概8-10年时间，15、16个项目。它的特点我就不多说了。

　　运作过程我也不多说了，这是可持续的概念。运作这么一个大的载体，每个项目，当地地价升2倍以上。每个大的区域形成100、200亿销售额，带动就业 1-2万人，实现10亿以上税，对一个地方的可持续发展也是非常有意义的。

　　在这个里面来讲，难点就是跟国际上品牌关联公司的谈判，我们让了一个利，构建合资公司，我们占25%，他占75%，构造起来的这些东西，我们在商业模型改革上，往前走了一步。

　　我们有我们传统的地产线，我们跟基础设施产业结合起来的这条线，我们有创新的新都市地产项目，我们叫全价值、新生活、新都市的概念。这样我们是想可能我们会走得更快一点，更加扎实一点。

　　当然这里面有很多矛盾的问题，我想商业转型过程中，商业模型塑造过程中，恐怕他本身也是一件很痛苦的事情。

　　根据每一个企业的情况而进行。但是我们想做今天这个地产发展的时代，已经到了这个时代，我们应该从生存和发展的角度，从竞争的角度，从可持续发展的角度，从良性循环角度，从核心竞争力角度去塑造，能把我们地产和金融的结合上，地产和产业的结合上做得更好，发展的更快。

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